近期部分城市房地產市場有所回升，主要原因有哪些？是否意味著目前樓市企穩？現在換改善性住房是否合適？

用周數據論證現階段房價企穩可能不太全面，因為今年仍面臨著如何兌現保交樓承諾的挑戰。如果無法完成保交樓，供需關系就會轉向二手房，而非新房購買。

投資者的投資屬性已經達到了頂峰，之后的結果最好是軟著陸。最差的結果可能會像去年一樣，在幾個百分點以至幾十個百分點的下跌，使房地產凈值迅速減少。各地紛紛降低首付比例，連續下跌幾年可能導致出售需求大增，然后影響整個供給端。

對于購買房屋者來說，等待是明智的選擇，能夠避免前幾年的三高：高房價、高利息和高爛尾風險。承諾的保交樓進度越緩慢，新房的信心消耗就越大。即使二手房價格相對較高，但不需要承擔預售制和監管缺失帶來的風險，購買后能夠立刻使用。結合投資屬性的逐漸剝離，許多投資者想要變現。這意味著二手房價格具有很大的彈性，想要比別人更早變現，就需要降低價格。

只有不多的需求流入二手房，這對地方、房企和銀行都是不利的。對于地方而言，二手房買賣除了中間成本，幾乎不會為GDP和新土地財稅貢獻。對于房企來說，仍會面臨資金流壓力。銀行的高利率優質房貸貸款在交易時被清償后，將轉為低利率房貸貸款，這意味著利潤下降。對于之前的投資者而言，出售房屋算一下重見增值，利息以及其他中間成本后，大概18年之后上車的人基本是為銀行打工。這種情況下，房地產市場在今年仍然是買方市場，這本來就是推后幾年購房人爭取到的紅利。